우리은행 손익공유형모기지 총정리 – 주택 구입 조건과 장점은?

 

우리은행 손익공유형모기지는 정부가 일부 지분을 함께 보유하는 방식으로 내 집 마련을 돕는 정책금융 상품입니다.

 

특히 생애최초 주택 구입자, 신혼부부, 청년 등 자금 여력이 부족한 실수요자들에게 큰 도움이 되는 대출 구조로, 주택 가격의 일정 비율을 정부와 '공동구매'하는 개념이라 보시면 됩니다.

 

이 상품은 대출만 제공하는 일반 주택담보대출과는 다르게, 정부와 공동으로 주택을 구매하고, 향후 매각 시 발생하는 손익도 일정 비율로 나누는 구조입니다.

 

그래서 '손익공유형'이라는 이름이 붙었고, 일반 대출보다 금리는 낮지만, 나중에 집값이 오르면 일부 이익을 공유해야 한다는 점이 특징입니다.

 

👉 이 글에서는 손익공유형모기지의 조건, 신청 자격, 장단점, 실제 유의사항까지 자세히 정리해드립니다.

 

 

✔️ 마지막까지 읽으면 나에게 유리한 대출인지, 또 어떻게 준비해야 승인을 받을 수 있는지 명확히 판단할 수 있을 것입니다.

 

📚 목차

1. 우리은행 손익공유형모기지란?
2. 일반 주택담보대출과의 차이점
3. 신청 조건 및 대상자 정리
4. 장점 요약 – 정부가 손실도 부담?
5. 손익 배분 방식과 주의사항
6. 시골은 대출금액이 더 적을까?
7. 추가대출 가능한가요?
8. 배우자 무직 시 대출 가능성
9. 마무리: 이런 분들께 손익공유형모기지를 추천합니다

 

✅ 우리은행 손익공유형모기지란?

손익공유형모기지는 주택도시기금이 일정 지분을 보유하고, 주택 구입자는 자기 부담금을 줄여 저금리로 주택을 마련할 수 있는 제도입니다.

 

대표적인 대상은 다음과 같습니다.

 

• 생애최초 주택 구입자
• 무주택 세대주
• 소득 기준 이하의 실수요자 (맞벌이 1억 원 이하, 외벌이 7천만 원 이하 등)
• 자산 기준: 부동산·금융 포함 3.91억 원 이하
• 주택 기준: 시세 5억 원 이하 주택

 

위 조건을 만족하는 경우, 보통 구매 가격의 최대 70%까지 대출 지원이 가능합니다.

 

그중 20~30%는 정부가 지분 보유 형태로 분담하고, 나머지에 대해서는 저금리 모기지 대출이 제공됩니다.

 

✨ 장점은 무엇일까?

1. 금리가 매우 낮다 (2025년 기준 연 1%대 가능)
2. 본인 부담금이 줄어든다 → 초기 자금 부담 완화
3. 신청 조건만 충족하면 비교적 승인 가능성이 높다
4. 청년·신혼부부의 첫 집 마련에 특화된 상품

 

손익공유형모지기 신청 자격

 

🔖 손익공유형모기지 신청 자격 요약

항목	조건
주택소유	무주택자여야 함
소득 요건	맞벌이 기준 연 1억 원 이하, 외벌이 기준 7천만 원 이하
자산 요건	총 자산 3.91억 원 이하
주택 가격	시세 5억 원 이하 주택만 가능
주택 규모	전용면적 85㎡ 이하 (수도권 외는 100㎡까지 가능)
기타	생애최초 주택 구입자 우선 지원

 

이러한 조건은 주거복지로서의 역할을 하기 때문에, 실수요자에게 초점이 맞춰져 있습니다.

 

📝 신청 절차와 준비 서류는?

손익공유형모기지는 우리은행 전국 지점에서 신청 가능합니다.

 

신청 절차는 다음과 같습니다.

 

1. 대출 사전 상담 (우리은행)
2. 주택 감정 및 주택도시기금 심사
3. 지분율 산정 및 승인 여부 통보
4. 정부와 공동계약 후 대출 실행

 

 

준비 서류는 아래와 같으며, 꼼꼼하게 준비하지 않으면 부결될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 소득 확인 서류 (원천징수영수증, 급여명세서 등)
• 재직증명서 또는 사업자등록증
• 주택매매계약서 사본
• 자산 관련 증빙자료

 

💰 주택 감정가 산정 어떻게 이루어질까?

손익공유형모기지에서는 정부가 일정 지분을 함께 부담하기 때문에, 주택 감정가 산정이 매우 중요합니다.

 

보통 KB시세 또는 감정평가사를 통한 시세 산정을 기준으로 삼습니다.

 

주의할 점은 시세보다 매매가가 과도하게 높을 경우 승인 거절 사유가 될 수 있으며, 시세보다 지나치게 낮은 금액도 ‘비정상 거래’로 판단될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

✨ 손익공유형모기지의 장점은 무엇일까?

① 초기 자금 부담이 낮음

정부가 주택 지분의 일정 비율(최대 70%)을 함께 부담하기 때문에, 본인이 부담해야 할 자기자금이 줄어듭니다.

 

② 저금리 혜택

주택도시기금이 공급하는 대출이기 때문에, 연 1~2%대의 초저금리로 이용 가능합니다.

(단, 금리는 신청 당시의 기준에 따라 달라질 수 있음)

 

③ 추가 상환 가능

대출 중간에도 지분을 매입해 정부 지분을 줄일 수 있으며, 상환 의지가 있다면 빠르게 자산을 확보할 수 있는 구조입니다.

 

④ 매각 시 수익도 분담

매각할 때도 정부와 지분율에 따른 수익/손실을 나눠 갖는 구조입니다.

즉, 부동산 가격이 상승했을 경우에도 일정 수익을 나누는 대신, 하락 시에도 손실을 분담해 부담을 덜 수 있는 구조입니다.

 

손익공유형모기지 추가상품 확인

 

💡 손익공유형모기지 – 추가 대출 가능할까?

결론부터 말하면, 추가대출은 제한적입니다.

 

정부 지분이 포함되어 있기 때문에, 일반 담보대출처럼 추가 대출이 어렵습니다.

 

다만 다음의 경우는 일부 예외적으로 검토될 수 있습니다.

 

• 긴급 의료비나 교육비 등 불가피한 경우
• 소득 상승 등 재심사 요건을 만족할 경우
• 지분 매입과 동시에 담보 전환 조건을 수용한 경우

 

이처럼 상황에 따라 가능성이 달라지므로, 반드시 사전 상담이 필수입니다.

 

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👀 시골은 지원이 더 불리할까?

"시골은 모기지론 금액이 도시보다 작아요" 라는 사례처럼, 실제로 지역에 따라 지원 한도나 조건이 조금 다르게 적용될 수 있습니다.

 

• 시골 지역은 KB시세가 적게 책정되는 경우가 많음
• 그 결과, 동일한 면적이라도 감정가가 낮아 대출한도도 낮아질 수 있음
• 전용면적 제한은 완화(100㎡ 이하)되지만, 금액 측면에서 불리할 수 있음

 

따라서 도시보다 낮은 지원 한도가 적용될 수 있지만, 초저금리 혜택과 정부 지분 분담 구조는 동일하게 유지되므로 전반적인 혜택은 유효합니다.

 

✅ 배우자 소득이 없으면 신청이 어려울까?

우리은행 생애최초대출 시 배우자 직장 없을 경우에는 손익공유형모기지는 기본적으로 세대의 총소득을 기준으로 심사하지만,

배우자 소득이 없다고 해서 무조건 불이익을 받는 것은 아닙니다.

 

다만 다음과 같은 점은 유의해야 합니다.

 

 

• 세대합산 소득 기준(7천만 원 이하)은 그대로 적용됨
• 배우자 소득이 없다면 신청인 단독 소득으로 조건을 충족해야 함
• 특히 맞벌이 기준으로 예상하고 있었던 소득합산이 빠지면 한도가 낮아질 수 있음

 

즉, 배우자가 무직이어도 신청 자체는 가능하지만, 대출 한도나 승인 가능성은 줄어들 수 있으니 미리 시뮬레이션을 해보는 것이 중요합니다.

 

⚠️ 신청 시 꼭 확인할 점

손익공유형모기지는 일반 주택담보대출과는 달리, 정부와 함께 집을 '공동으로 구매'하는 개념입니다.

 

그렇기 때문에 추후 매각이나 전세 전환 등에서 제한이 생길 수 있습니다.

 

아래 표는 신청 전 꼭 확인해야 할 핵심 항목입니다.

 

항목	내용
대상 주택	전용면적 85㎡ 이하, 수도권 기준 3억 원 이하
소득 요건	부부합산 연 7천만 원 이하
자산 기준	부동산 3.91억 이하, 금융자산 5천만 원 이하
대출금리	연 1.3% 내외(시중보다 매우 저렴함)
상환 방식	원리금 균등 분할상환(최대 20년)
신청 방법	우리은행 및 주택도시기금 온라인 창구

 

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💡 이런 분들에게 추천합니다

• 생애최초 주택구입자
• 수도권 및 지방 중소도시의 저가 주택 매입 예정자
• 부모와 함께 거주 중 독립을 준비하는 사회초년생
• 일반 디딤돌대출보다 더 저렴한 금리를 원하는 분

 

이 제도는 부담을 나눠 갖는 구조인 만큼, 자산 형성 초기 단계에서 큰 도움이 될 수 있습니다.

 

❓ 손익공유형모기지로 집을 팔면 어떻게 될까?

이 대출의 가장 큰 특징은 정부와 함께 집을 사는 구조라는 점입니다.

 

따라서 추후 해당 주택을 매각하게 되면, 다음과 같은 방식으로 이익 또는 손해를 나눕니다.

 

• 매각 시 시세차익 발생: 이익의 일부를 정부와 분할
• 시세 하락 시: 손실도 정부가 일부 부담
• 전세 전환 등 활용 제한: 승인이 필요하거나 제한될 수 있음

 

즉, 손익공유형이라는 명칭 그대로, 수익과 손해를 공동으로 나누는 구조이므로 장기적으로 안정적인 거주 목적이라면 매우 유리합니다.

 

❓ 도시보다 시골은 받을 수 있는 금액이 다를까?

“시골은 모기지론 금액이 도시보다 작아요”라는 표현처럼, 지역에 따라 대출 한도가 다르게 책정되는 것은 사실입니다.

 

그 이유는 다음과 같습니다.

• 주택 가격 상한선: 수도권 3억 원 / 기타지역 2억 원 기준
• 주택 감정가에 따라 대출 비율 결정
• 지역별 소득 수준, 자산 요건 차이

 

즉, 시골 지역의 경우 대출을 못 받는 것이 아니라, 구매 가능한 주택의 가격 자체가 낮다 보니 한도도 낮아지는 구조입니다.

 

따라서 해당 지역의 주택 감정가와 조건을 확인하고, 사전에 감정 절차를 진행해보는 것이 좋습니다.

 

손익공유형모기지 사전 감정

 

💰 추가 대출도 받을 수 있을까?

손익공유형모기지는 기본적으로 기금대출 중심의 상품이므로, 추가대출이 쉽지는 않지만 불가능한 건 아닙니다.

 

다음 조건을 갖추면 병행 대출이 가능한 경우도 존재합니다.

 

• 소득 여력이 충분한 경우
• 담보 여력이 있는 경우
• 기금과 무관한 시중은행 상품 병행 시

 

예를 들어, 기금에서 손익공유형모기지로 기본 자금을 마련하고 생활자금 목적의 신용대출이나 후순위 담보대출을 추가로 받을 수 있습니다.

 

단, 기금대출 취급 은행과 사전 협의 필수입니다.

 

저소득층 정부지원 대출 총정리 – 무직자·일용직도 가능한 상품은?

 

✔️ 배우자 소득이 없을 경우, 생애최초 대출 신청 가능한가요?

결론부터 말하면, 배우자 소득이 없어도 생애최초 대출은 신청 가능합니다.

 

단, 아래 조건을 충족해야 합니다.

 

• 부부합산 소득 요건은 그대로 적용되며, 배우자의 소득이 0원으로 계산됨
• 배우자가 무직이더라도, 본인 소득으로만 심사 가능
• 신청자 명의의 소득 증빙이 명확해야 함

 

즉, 배우자가 직장이 없어도 대출 자체는 가능하지만, 소득 합산을 기대할 수 없기 때문에 한도에는 제한이 생길 수 있습니다.

 

이럴 경우, 본인의 소득만으로 충족되는 범위 내에서 손익공유형모기지를 활용하는 것이 가장 현실적인 방법입니다.

 

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✍️ 마무리: 이런 분들에게 손익공유형모기지를 추천합니다

• 주택 가격 상승이 기대되는 지역에서 생애최초 구입을 고려 중인 분
• 향후 수익 발생 시 정부와 나누는 조건에도 불구하고 초기 자금이 부족한 분
• 전세 탈출 후 자가 마련을 희망하지만 대출 부담이 큰 2030세대
• 신용도는 있지만 대출한도 부족으로 내 집 마련이 어려운 가구

 

정부의 정책자금과 공동투자를 활용할 수 있는 드문 기회이므로, 해당 조건에 부합하는 경우라면 적극적으로 검토해보는 것이 좋습니다.

 

 

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